房屋中介服务中的司法裁判分析
一、司法裁判文书样本本次分析样本文书来源为中国裁判文书网和北大法宝，搜索主题词为房地产经纪和居间（中介），时间范围为2020-2022年，区域限定为北京地区法院。最终筛选出150个案件为样本。
二、焦点问题及其规范（一）信息探查义务及责任《房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”其中的“等”需要大家注意，在具体个案里，“等”到底局限在前面这些相同的事项（即等内等），还是可以做出进一步的扩张（即等外等）。（二）信息披露义务及责任《民法典》第九百六十二条规定“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”根据该条文，房地产经纪机构（即中介人）不能够有故意的行为，如果有，就要承担责任。（三）诚实交易义务及责任（委托人跳单）《民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该条文为防止客户跳单专门设置的条文。当客户绕过中介人直接订立合同的时候，满足跳单要件，就要向中介人提供报酬。
三、信息探查义务及责任（一）户口情况在“（2020）京03民终298号”案例中，经纪人未能提供房屋户口信息，买受人主张案涉房屋中存在其他户口，可能影响其子女未来入学。法院认为，合同未约定经纪人负担审查户口信息义务，不构成违约。户口情况为法条列举之外的事项，该案例讲到只要合同没有约定，则中介人就没有户口情况探查义务，就不用承担责任。但是，需要特别注意的，未必所有案件的结论都是相同的，也许另外一个案件中的中介人没有进行户口情况探查，法官就认为他就没有尽到义务。不过，前述案件提供了一个重要的信息，在落户的情况方面，合同约定非常重要。（二）当事人的身份真实性在“（2021）京03民终18044号”案例中，承租人冒用他人身份证，经纪人未察觉，法院认为，经纪人未尽审查义务，须酌情赔偿出租人损失。法院认为中介人有责任探查出当事人身份的真实性，因为中介人要经常查看别人的身份证件，是专业人士，因此有义务探出真伪。由此案件出发，建议行业主管部门，是否可以让身份证信息在中介服务中联网，降低中介人信息探查义务的难度。（三）购房资格在“（2020）京01民终3374号”案例中，经纪人对买受人购房资格未作核验。法院认为，经纪人对买受人的购房资格仅作形式审查，不对真实性承担责任，无需退还中介费用。在该案件里，购房资格为形式审查，即只要有就行，不管真实性。这与身份真实性查验程度形成了鲜明的对比。（四）房屋共有时的出卖人处分权在“（2021）京02民终13649号”案例中，出卖人未与配偶协商，委托经纪人居间出卖房屋，并私自使用配偶签名签署前述相关文件。法院认为，经纪人对于买卖双方的资质证明材料仅负有形式审查义务，只要材料无形式欠缺，中介人即尽其审查义务，不存在过错，无需承担责任。该案件中，配偶一方用另一方的假签名卖房，中介人只是对资质证明材料有形式审查义务，不管真假，只要查了有签名就行。这是法律中解决签名真实性最常用的方法，即除非能够一目
了然看出来是一个人写的两个名字，否则基本上属于尽了形式审查义务。在“（2022）京01民终1161号”案例中，出卖人未与共有人协商，委托经纪人居间出卖房屋，经纪人明知案涉房屋为共有产权，却未核查出卖人的资质即安排其与买方签约。后共有人拒绝卖房。法院认为居间人存在过错，酌情要求其承担部分赔偿责任（赔偿对象为出卖人因违约而向买方支付的违约赔偿款）。虽然该案与上一个案件都是关于出售共有产权房屋，但该案中另外一个共有人没有表态，法院因而认为中介人没有尽到信息探查义务，需要承担责任。以上案例表明，在信息探查时，中介人要么尽到充分的形式探查义务，如两个以上的人的签名不能明显是一个人代签的；要么需有一定的减损机制，如通过合同约定，明确探查义务的范围和程度。
四、信息披露义务及责任中介人信息披露责任还是比较重的，除故意隐瞒或者提供虚假信息的要承担责任外，在所有的司法裁判中，责任范围有所扩张。（一）房屋的品质在“（2021）京03民终13949号”案例中，案涉房屋漏水，经纪人未及时告知，法院认为，经纪人未尽居间义务，不得主张居间费用，且对于买受人损害应承担赔偿责任。对于房屋漏水，中介人在签合同时没有告知客户，就是没有尽到信息披露义务，不但要退还居间费用，还要承担相应的损害赔偿责任，这是很重的责任。该案强调中介人作为专业人士要提供专业的服务，只要专业服务没到位，对于客户这样非专业的人士，就要承担相应的责任，分担客户的损失。（二）房屋的可交易性在“（2020）京03民终6530号”案例中，经纪人在明知案涉房屋不符合上市条件的前提下，仍为出卖人提供居间服务。法院认为，经纪人构成违约，须对出卖人损害（出卖人向买受人支付违约金）承担40%赔偿责任。该案中经纪人在明知案涉房屋不符合上市条件的前提下，仍为出卖人提供服务，因此经纪人构成了违约，不能收取中介费用，同时还要对出卖人损害承担40%的赔偿责任。在“（2022）京03民终867号”案例中，经纪人在房屋宣传资料中提供“满五唯一”，虽在合同中将其修改为“满五不唯一”，仍须承担70%的损害赔偿责任（买受人多支付的税费）。法院认为，即便在合同里写的“满五不唯一”，但是之前在宣传资料里说了“满五唯一”，中介人作为专业人士，就要承担责任，要承担买受人多支付税费的70%。以此督促中介人尽量按照专业人士的标准提供相应的服务。（三）房屋的权属在“（2022）京03民终1198号”案例中，经纪人蓄意隐瞒出租房屋的权属信息，因真实权利人主张权利而损害承租人利益。法院判决经纪人退还居间费用（至于承租人的租金损失，待承租人与虚假权利人之间的租赁合同处理完毕后再做决断）。该案中的房子是A的，但是B将其出租给了C，经纪人知道房子不是B的，还是提供了经纪服务，结果A出现之后主张权利，导致B和C闹得不可开交，这时经纪人要承担责任。该案表明，经纪人必须对房屋权属向相对人做出充分的信息披露。如果本案中经纪人知道房子是A的，但是B将其出租给了C，且经纪人已告诉C房子是A的，且可能会侵权，C知道了这一信息后仍要出租。此时经纪人就不需要承担责任了。因为其已经把信息充分地告知了C，C愿意承受风险。（四）买受人的购房资格以下是关于买受人购房资格问题的三个案例。案例一“（2022）京01民终181号”：经纪人明知买受人因名下有房而无购房资格，仍提供居间服务，并建议买受人及时出售名下已有房屋。房屋管理局依法暂停经纪人网上签约资格，并约谈负责人。法院判决经纪人须向买受人返还部分居间费用。案例二“（2021）京01民终8490号”：经纪人明知买受人无购房资格，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，违反居间义务，不得主张报酬。案例三“（2020）京01民终1753号”：经纪人明知买受人无购房资格，仍促使其与出卖人签订房屋买卖合同。法院认为，买受人存在过错，但经纪人亦构成违约，须退还居间费用，并向买受人承担违约损害赔偿责任（买受人因无法履行买卖合同而损失购房定金）。案例一中，经纪人中知道买受人没有购房资格，仍然提供服务，法院判决经纪人要返还部分居间费用，该判决后果较轻，因为经纪人提供的服务及对策建议，是比较符合交易常规的。案例二中，经纪人明明知道买房人没有购房资格，提供了一个规避购房政策的措施，即提供法院裁判文书过户的方式，法院判决经纪人完全不能获取佣金，拿到的佣金要全部退回，因为该应对措施违背了法律本意。案例三中，经纪人明知买受人没有购房资格，仍然促使其与出卖人订立房屋买卖合同，买受人有过错，经纪人也存在违约，经纪人不仅要退还居间费用，还要承担违约损害赔偿责任。从三个案例的判决时间来看，法院的态度似乎有这样的变化：对于买受人购房资格没有做到充分信息披露的问题，经纪人的责任越来越轻。但值得注意的是，我国不是判例国家，尽管要同案同判，不能违背既有判决，但法院基于同样的信息瑕疵，也可能因为很多复杂的因素，做出不同的判决，因此不能因为某个特定案件或某个法院特别的一系列案件，就认定其中存在一定规律。（五）贷款政策在“（2020）京03民终6683号”案例中，经纪人未能提供准确的公积金贷款政策辅助买受人签约，致其陷入错误，法院判定经纪人承担退还部分居间费用的责任。贷款政策没有充分披露时，经纪人也要承担相应责任。
五、诚实交易义务及责任（一）跳单的指导性案例最高人民法院指导性案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”跳单在实践处理中较为麻烦，该指导性案例指向了跳单。该案例中，客户跳过一家中介公司找到另外一家中介公司签订房屋买卖合同，法院判决客户不需要对第一家中介公司承担居间费用。指导性案例1号影响到各级法院相同案件的判决。本案核心是是否为独家代理，只要不是独家提供中介服务，客户原则上不构成跳单。在实践中，客户可能因为某家中介机构费用高，为节省中介费用而跳单到另一家收费低的中介机构，原则不构成跳单，除非存在非常特殊的情形。（二）买方（租户）跳单以下是买方（租户）不构成跳单的两个案例，它们与前述指导性案例一致：案例一“（2021）京0115民初24575号”：是否构成“跳单”，关键在于徐某是否利用了某公司提供的房源信息、机会。某公司向徐某介绍的房源信息不属于其独家信息，属于业内公开信息，因此，徐某可以通过正当途径获知案涉房屋的出售信息，且现有证据及证人证言表明，并非由某公司向徐某提供的房源信息，徐某去看房并不是某公司带领去看，故徐某没有利用某公司提供的房源信息、机会。另外，徐某最终取得涉案房屋所有权所依据的房屋买卖合同及房屋办理登记行为并不是由某公司提供相关的中介服务，故对某公司的诉讼请求，法院不予支持。案例二“（2021）京03民终13811号”：买卖双方与经纪人达成居间合同后合意解约，另约定双方于解约一年后不得买卖案涉房屋，否则须支付居间费用。1个多月后双方通过其他经纪人买卖并支付居间费用。法院认为，双方签订购房合同，系通过其他公司提供的居间服务达成交易，并负担了居间服务费，综合考虑本案情况，不宜认定系“恶意跳单”。以下是买方（租户）构成跳单的两个案例：案例一“（2021）京01民终8419号”：A公司主张通过其提供居间服务促成张某、刘某签订了《买卖定金协议书》，张、刘利用其提供的交易机会后，通过其他中介公司进行最终的房屋买卖，应支付居间服务费。刘某辩称通过B公司成交的原因是A公司对于涉案房屋户口迁移、学位占用无法给其明确答案，而B公司对于该问题能给其明确回复，法院认为涉案房屋的户口迁移、学位占用情况属于刘某可以向房主张某了解的涉案房屋信息，或张某可以配合刘某查询的房屋信息，在刘与张已经通过A公司签订定金协议的情况下，刘某以A公司不能就该问题给其明确答案为由通过B公司与张某成交，明显与常理不符，法院对其该项辩解意见不予采信。A公司已为张某和刘某提供了房屋信息、促成双方签订《买卖定金协议书》等中介服务，刘某在2020年8月23日收到10000元返还的定金后，在仅七日后的2020年8月29日就与张某签署了房屋买卖协议，说明A公司在张、刘房屋买卖合同的签署过程中起了重大作用，刘和张签署房屋买卖合同利用了A公司所提供的中介服务，他们绕过A公司而通过B公司签订房屋买卖合同的行为，属于“跳单”不诚信履约行为，应支付A公司中介服务费。案例二，山西省晋城市中级人民法院发布2021年度十大典型案例之七：常某和中介公司取得联系，中介公司亦履行了带看义务，并积极促成常某与曹某签订了房屋买卖合同，后常某称无法办理公积金贷款，三方于2020年10月22日协商解除合同，但常某与曹某在短短十天内又达成房屋买卖合意，显然不能否认有中介公司服务的因素。以上两个案例，是少见的法院认定为跳单的案例。它们均表明，交易的时间差是判断是否构成跳单的重要标志。在这两个案例中，自然人客户分别在7天、10天之后，签订了第二份协议，短促的时间差证据构成了能否支撑跳单的重要判断标准。其他证据法院一般不予理会，一方面是因为指导性案例做了标杆，另一方面与自然人客户相比，经纪机构天然处在不利局面。显然，要扭转法院的认知，经纪机构还需要有强有力的证据。（三）卖方（房主）跳单与买方客户类似，如果卖方是自然人客户，通常不构成跳单。卖方（房主）不构成跳单的案例，“（2021）京02民终6679号”。该案例为新房交易，交易流程为：提前报备（邮件、短信、微信）—有效性确认（SAP系统查询）—客户到访（到访确认单）—成交确认（成交确认单）—业绩确认（业绩确认单）。客户王某：根据双方确认一致的证据可以认定王某到访时间2019年2月17日10:16早于报备时间2019年2月17日12:26，即使其女友姜某于2019年2月17日08:26报备，亦与近亲属关系为配偶、父母、子女的合同约定不符，故王某不应视为某公司的有效推介客户；而且，该公司无法证实在约定的期限内提交资料进行业绩确认，视为放弃相应的推介服务费。客户张某：根据双方提交的证据证实，张某之父张某1经我爱我家于2019年2月17日10:13报备，张某2019年2月17日14:14到访并签署认购书，本可视为某公司的有效推介客户，但该公司未在约定及宽限期限内提交相关资料对业绩进行确认，根据合同约定，视为放弃相应的推介服务费。当客户不是自然人，而是公司委托中介来租房的，北京一中院认为公司客户临时把价格调低或调高，绕过中介机构直接签合同，认定为跳单。具体案例如下：“（2021）京01民终11351号”，租户对于承租房屋的信息来源以及现场看房服务由某公司完成，可认定该公司已经向租户进行报告订立合同的事宜以及提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务，且该情况亦告知并登记于委托方，该公司已履行中介服务的义务。该公司提供中介服务后未即刻促成的原因并不在该公司，而在委托方。因委托方临时将每平米调高价格，导致双方未在当时签订租赁合同，而最终绕过该公司后确定的价格还低于调价前最初价格，故委托方的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。所以，即使本案中最终租赁合同的价款合意及合同签订，系租赁双方之间战略合作关系或领导层协商影响，并不能否定该公司完成中介服务并积极促成交易的客观事实。因此对于跳单认定，法院会看客户是自然人还是单位，客户为自然人的，要看签订合同的时间差，客户为单位的，要看交易价格因素。（四）格式条款的副作用在“（2021）京03民终16693号”案例中，李某与某公司签订协议，约定自2020年5月21日至2020年12月20日期间，后者为前者提供独家委托服务，并约定前者在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2%向后者支付违约金（印刷字体并加黑）。李某共委托了5家中介公司出售涉案房屋。公司认为：李某与买房人在其他中介机构成交涉案房屋前，买房人就先与该公司签订了《委托支付买卖定金协议书》并支付购房定金10000元，在双方最后签订《房屋买卖合同》时，李某对其谎称不再出售涉案房屋。公司把收取的定金退还给买房人后，李某联合买房人跳单，到另外一家中介公司签订《房屋买卖合同》并完成了房屋买卖交易。一审法院认为，前述约定有效，李某违约。二审法院认为，前述约定排除了委托人李某可随时解除委托合同的法定权利，无效。客户与中介机构签署独家委托合同，看上去是保障中介服务，但独家代理的条款有可能会构成无效条款，进而被法院认为无效，所以使用格式条款时一定要慎之又慎。
六、建议对中介人的几点建议：一是应查尽查；二是应披露就要披露；三是合同约定最为重要，特别是经纪机构的格式合同的内容，一定由公司法务根据实际案例表现出的规范进行适时适度调整；四是全面信息化后，证据留取非常重要，一定要抓铁有痕。
二、焦点问题及其规范（一）信息探查义务及责任《房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”其中的“等”需要大家注意，在具体个案里，“等”到底局限在前面这些相同的事项（即等内等），还是可以做出进一步的扩张（即等外等）。（二）信息披露义务及责任《民法典》第九百六十二条规定“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”根据该条文，房地产经纪机构（即中介人）不能够有故意的行为，如果有，就要承担责任。（三）诚实交易义务及责任（委托人跳单）《民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该条文为防止客户跳单专门设置的条文。当客户绕过中介人直接订立合同的时候，满足跳单要件，就要向中介人提供报酬。
三、信息探查义务及责任（一）户口情况在“（2020）京03民终298号”案例中，经纪人未能提供房屋户口信息，买受人主张案涉房屋中存在其他户口，可能影响其子女未来入学。法院认为，合同未约定经纪人负担审查户口信息义务，不构成违约。户口情况为法条列举之外的事项，该案例讲到只要合同没有约定，则中介人就没有户口情况探查义务，就不用承担责任。但是，需要特别注意的，未必所有案件的结论都是相同的，也许另外一个案件中的中介人没有进行户口情况探查，法官就认为他就没有尽到义务。不过，前述案件提供了一个重要的信息，在落户的情况方面，合同约定非常重要。（二）当事人的身份真实性在“（2021）京03民终18044号”案例中，承租人冒用他人身份证，经纪人未察觉，法院认为，经纪人未尽审查义务，须酌情赔偿出租人损失。法院认为中介人有责任探查出当事人身份的真实性，因为中介人要经常查看别人的身份证件，是专业人士，因此有义务探出真伪。由此案件出发，建议行业主管部门，是否可以让身份证信息在中介服务中联网，降低中介人信息探查义务的难度。（三）购房资格在“（2020）京01民终3374号”案例中，经纪人对买受人购房资格未作核验。法院认为，经纪人对买受人的购房资格仅作形式审查，不对真实性承担责任，无需退还中介费用。在该案件里，购房资格为形式审查，即只要有就行，不管真实性。这与身份真实性查验程度形成了鲜明的对比。（四）房屋共有时的出卖人处分权在“（2021）京02民终13649号”案例中，出卖人未与配偶协商，委托经纪人居间出卖房屋，并私自使用配偶签名签署前述相关文件。法院认为，经纪人对于买卖双方的资质证明材料仅负有形式审查义务，只要材料无形式欠缺，中介人即尽其审查义务，不存在过错，无需承担责任。该案件中，配偶一方用另一方的假签名卖房，中介人只是对资质证明材料有形式审查义务，不管真假，只要查了有签名就行。这是法律中解决签名真实性最常用的方法，即除非能够一目
了然看出来是一个人写的两个名字，否则基本上属于尽了形式审查义务。在“（2022）京01民终1161号”案例中，出卖人未与共有人协商，委托经纪人居间出卖房屋，经纪人明知案涉房屋为共有产权，却未核查出卖人的资质即安排其与买方签约。后共有人拒绝卖房。法院认为居间人存在过错，酌情要求其承担部分赔偿责任（赔偿对象为出卖人因违约而向买方支付的违约赔偿款）。虽然该案与上一个案件都是关于出售共有产权房屋，但该案中另外一个共有人没有表态，法院因而认为中介人没有尽到信息探查义务，需要承担责任。以上案例表明，在信息探查时，中介人要么尽到充分的形式探查义务，如两个以上的人的签名不能明显是一个人代签的；要么需有一定的减损机制，如通过合同约定，明确探查义务的范围和程度。
四、信息披露义务及责任中介人信息披露责任还是比较重的，除故意隐瞒或者提供虚假信息的要承担责任外，在所有的司法裁判中，责任范围有所扩张。（一）房屋的品质在“（2021）京03民终13949号”案例中，案涉房屋漏水，经纪人未及时告知，法院认为，经纪人未尽居间义务，不得主张居间费用，且对于买受人损害应承担赔偿责任。对于房屋漏水，中介人在签合同时没有告知客户，就是没有尽到信息披露义务，不但要退还居间费用，还要承担相应的损害赔偿责任，这是很重的责任。该案强调中介人作为专业人士要提供专业的服务，只要专业服务没到位，对于客户这样非专业的人士，就要承担相应的责任，分担客户的损失。（二）房屋的可交易性在“（2020）京03民终6530号”案例中，经纪人在明知案涉房屋不符合上市条件的前提下，仍为出卖人提供居间服务。法院认为，经纪人构成违约，须对出卖人损害（出卖人向买受人支付违约金）承担40%赔偿责任。该案中经纪人在明知案涉房屋不符合上市条件的前提下，仍为出卖人提供服务，因此经纪人构成了违约，不能收取中介费用，同时还要对出卖人损害承担40%的赔偿责任。在“（2022）京03民终867号”案例中，经纪人在房屋宣传资料中提供“满五唯一”，虽在合同中将其修改为“满五不唯一”，仍须承担70%的损害赔偿责任（买受人多支付的税费）。法院认为，即便在合同里写的“满五不唯一”，但是之前在宣传资料里说了“满五唯一”，中介人作为专业人士，就要承担责任，要承担买受人多支付税费的70%。以此督促中介人尽量按照专业人士的标准提供相应的服务。（三）房屋的权属在“（2022）京03民终1198号”案例中，经纪人蓄意隐瞒出租房屋的权属信息，因真实权利人主张权利而损害承租人利益。法院判决经纪人退还居间费用（至于承租人的租金损失，待承租人与虚假权利人之间的租赁合同处理完毕后再做决断）。该案中的房子是A的，但是B将其出租给了C，经纪人知道房子不是B的，还是提供了经纪服务，结果A出现之后主张权利，导致B和C闹得不可开交，这时经纪人要承担责任。该案表明，经纪人必须对房屋权属向相对人做出充分的信息披露。如果本案中经纪人知道房子是A的，但是B将其出租给了C，且经纪人已告诉C房子是A的，且可能会侵权，C知道了这一信息后仍要出租。此时经纪人就不需要承担责任了。因为其已经把信息充分地告知了C，C愿意承受风险。（四）买受人的购房资格以下是关于买受人购房资格问题的三个案例。案例一“（2022）京01民终181号”：经纪人明知买受人因名下有房而无购房资格，仍提供居间服务，并建议买受人及时出售名下已有房屋。房屋管理局依法暂停经纪人网上签约资格，并约谈负责人。法院判决经纪人须向买受人返还部分居间费用。案例二“（2021）京01民终8490号”：经纪人明知买受人无购房资格，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，违反居间义务，不得主张报酬。案例三“（2020）京01民终1753号”：经纪人明知买受人无购房资格，仍促使其与出卖人签订房屋买卖合同。法院认为，买受人存在过错，但经纪人亦构成违约，须退还居间费用，并向买受人承担违约损害赔偿责任（买受人因无法履行买卖合同而损失购房定金）。案例一中，经纪人中知道买受人没有购房资格，仍然提供服务，法院判决经纪人要返还部分居间费用，该判决后果较轻，因为经纪人提供的服务及对策建议，是比较符合交易常规的。案例二中，经纪人明明知道买房人没有购房资格，提供了一个规避购房政策的措施，即提供法院裁判文书过户的方式，法院判决经纪人完全不能获取佣金，拿到的佣金要全部退回，因为该应对措施违背了法律本意。案例三中，经纪人明知买受人没有购房资格，仍然促使其与出卖人订立房屋买卖合同，买受人有过错，经纪人也存在违约，经纪人不仅要退还居间费用，还要承担违约损害赔偿责任。从三个案例的判决时间来看，法院的态度似乎有这样的变化：对于买受人购房资格没有做到充分信息披露的问题，经纪人的责任越来越轻。但值得注意的是，我国不是判例国家，尽管要同案同判，不能违背既有判决，但法院基于同样的信息瑕疵，也可能因为很多复杂的因素，做出不同的判决，因此不能因为某个特定案件或某个法院特别的一系列案件，就认定其中存在一定规律。（五）贷款政策在“（2020）京03民终6683号”案例中，经纪人未能提供准确的公积金贷款政策辅助买受人签约，致其陷入错误，法院判定经纪人承担退还部分居间费用的责任。贷款政策没有充分披露时，经纪人也要承担相应责任。
五、诚实交易义务及责任（一）跳单的指导性案例最高人民法院指导性案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”跳单在实践处理中较为麻烦，该指导性案例指向了跳单。该案例中，客户跳过一家中介公司找到另外一家中介公司签订房屋买卖合同，法院判决客户不需要对第一家中介公司承担居间费用。指导性案例1号影响到各级法院相同案件的判决。本案核心是是否为独家代理，只要不是独家提供中介服务，客户原则上不构成跳单。在实践中，客户可能因为某家中介机构费用高，为节省中介费用而跳单到另一家收费低的中介机构，原则不构成跳单，除非存在非常特殊的情形。（二）买方（租户）跳单以下是买方（租户）不构成跳单的两个案例，它们与前述指导性案例一致：案例一“（2021）京0115民初24575号”：是否构成“跳单”，关键在于徐某是否利用了某公司提供的房源信息、机会。某公司向徐某介绍的房源信息不属于其独家信息，属于业内公开信息，因此，徐某可以通过正当途径获知案涉房屋的出售信息，且现有证据及证人证言表明，并非由某公司向徐某提供的房源信息，徐某去看房并不是某公司带领去看，故徐某没有利用某公司提供的房源信息、机会。另外，徐某最终取得涉案房屋所有权所依据的房屋买卖合同及房屋办理登记行为并不是由某公司提供相关的中介服务，故对某公司的诉讼请求，法院不予支持。案例二“（2021）京03民终13811号”：买卖双方与经纪人达成居间合同后合意解约，另约定双方于解约一年后不得买卖案涉房屋，否则须支付居间费用。1个多月后双方通过其他经纪人买卖并支付居间费用。法院认为，双方签订购房合同，系通过其他公司提供的居间服务达成交易，并负担了居间服务费，综合考虑本案情况，不宜认定系“恶意跳单”。以下是买方（租户）构成跳单的两个案例：案例一“（2021）京01民终8419号”：A公司主张通过其提供居间服务促成张某、刘某签订了《买卖定金协议书》，张、刘利用其提供的交易机会后，通过其他中介公司进行最终的房屋买卖，应支付居间服务费。刘某辩称通过B公司成交的原因是A公司对于涉案房屋户口迁移、学位占用无法给其明确答案，而B公司对于该问题能给其明确回复，法院认为涉案房屋的户口迁移、学位占用情况属于刘某可以向房主张某了解的涉案房屋信息，或张某可以配合刘某查询的房屋信息，在刘与张已经通过A公司签订定金协议的情况下，刘某以A公司不能就该问题给其明确答案为由通过B公司与张某成交，明显与常理不符，法院对其该项辩解意见不予采信。A公司已为张某和刘某提供了房屋信息、促成双方签订《买卖定金协议书》等中介服务，刘某在2020年8月23日收到10000元返还的定金后，在仅七日后的2020年8月29日就与张某签署了房屋买卖协议，说明A公司在张、刘房屋买卖合同的签署过程中起了重大作用，刘和张签署房屋买卖合同利用了A公司所提供的中介服务，他们绕过A公司而通过B公司签订房屋买卖合同的行为，属于“跳单”不诚信履约行为，应支付A公司中介服务费。案例二，山西省晋城市中级人民法院发布2021年度十大典型案例之七：常某和中介公司取得联系，中介公司亦履行了带看义务，并积极促成常某与曹某签订了房屋买卖合同，后常某称无法办理公积金贷款，三方于2020年10月22日协商解除合同，但常某与曹某在短短十天内又达成房屋买卖合意，显然不能否认有中介公司服务的因素。以上两个案例，是少见的法院认定为跳单的案例。它们均表明，交易的时间差是判断是否构成跳单的重要标志。在这两个案例中，自然人客户分别在7天、10天之后，签订了第二份协议，短促的时间差证据构成了能否支撑跳单的重要判断标准。其他证据法院一般不予理会，一方面是因为指导性案例做了标杆，另一方面与自然人客户相比，经纪机构天然处在不利局面。显然，要扭转法院的认知，经纪机构还需要有强有力的证据。（三）卖方（房主）跳单与买方客户类似，如果卖方是自然人客户，通常不构成跳单。卖方（房主）不构成跳单的案例，“（2021）京02民终6679号”。该案例为新房交易，交易流程为：提前报备（邮件、短信、微信）—有效性确认（SAP系统查询）—客户到访（到访确认单）—成交确认（成交确认单）—业绩确认（业绩确认单）。客户王某：根据双方确认一致的证据可以认定王某到访时间2019年2月17日10:16早于报备时间2019年2月17日12:26，即使其女友姜某于2019年2月17日08:26报备，亦与近亲属关系为配偶、父母、子女的合同约定不符，故王某不应视为某公司的有效推介客户；而且，该公司无法证实在约定的期限内提交资料进行业绩确认，视为放弃相应的推介服务费。客户张某：根据双方提交的证据证实，张某之父张某1经我爱我家于2019年2月17日10:13报备，张某2019年2月17日14:14到访并签署认购书，本可视为某公司的有效推介客户，但该公司未在约定及宽限期限内提交相关资料对业绩进行确认，根据合同约定，视为放弃相应的推介服务费。当客户不是自然人，而是公司委托中介来租房的，北京一中院认为公司客户临时把价格调低或调高，绕过中介机构直接签合同，认定为跳单。具体案例如下：“（2021）京01民终11351号”，租户对于承租房屋的信息来源以及现场看房服务由某公司完成，可认定该公司已经向租户进行报告订立合同的事宜以及提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务，且该情况亦告知并登记于委托方，该公司已履行中介服务的义务。该公司提供中介服务后未即刻促成的原因并不在该公司，而在委托方。因委托方临时将每平米调高价格，导致双方未在当时签订租赁合同，而最终绕过该公司后确定的价格还低于调价前最初价格，故委托方的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。所以，即使本案中最终租赁合同的价款合意及合同签订，系租赁双方之间战略合作关系或领导层协商影响，并不能否定该公司完成中介服务并积极促成交易的客观事实。因此对于跳单认定，法院会看客户是自然人还是单位，客户为自然人的，要看签订合同的时间差，客户为单位的，要看交易价格因素。（四）格式条款的副作用在“（2021）京03民终16693号”案例中，李某与某公司签订协议，约定自2020年5月21日至2020年12月20日期间，后者为前者提供独家委托服务，并约定前者在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2%向后者支付违约金（印刷字体并加黑）。李某共委托了5家中介公司出售涉案房屋。公司认为：李某与买房人在其他中介机构成交涉案房屋前，买房人就先与该公司签订了《委托支付买卖定金协议书》并支付购房定金10000元，在双方最后签订《房屋买卖合同》时，李某对其谎称不再出售涉案房屋。公司把收取的定金退还给买房人后，李某联合买房人跳单，到另外一家中介公司签订《房屋买卖合同》并完成了房屋买卖交易。一审法院认为，前述约定有效，李某违约。二审法院认为，前述约定排除了委托人李某可随时解除委托合同的法定权利，无效。客户与中介机构签署独家委托合同，看上去是保障中介服务，但独家代理的条款有可能会构成无效条款，进而被法院认为无效，所以使用格式条款时一定要慎之又慎。
六、建议对中介人的几点建议：一是应查尽查；二是应披露就要披露；三是合同约定最为重要，特别是经纪机构的格式合同的内容，一定由公司法务根据实际案例表现出的规范进行适时适度调整；四是全面信息化后，证据留取非常重要，一定要抓铁有痕。
